Akontácia vs vlastné zdroje pri hypotéke: aký je rozdiel?

V čom je rozdiel medzi akontáciou a vlastnými zdrojmi pri hypotéke?

Pri hypotéke akontácia a vlastné zdroje neoznačujú presne to isté. Vlastné zdroje sú širší pojem, teda všetky peniaze, ktoré doplácate mimo hypotéky. Akontácia je konkrétna platba vopred predávajúcemu alebo developerovi a často tvorí iba časť vlastných zdrojov.

Najdôležitejšia veta pre prax znie takto: akontácia môže byť súčasťou vlastných zdrojov, ale vlastné zdroje nie sú iba akontácia. Pri hypotéke je zároveň potrebné sledovať LTV, teda pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti. Podľa Národnej banky Slovenska môže byť výška úveru štandardne najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti a len časť nových úverov sa môže dostať do 90 %.

Čo je akontácia pri hypotéke?

Akontácia pri hypotéke je záloha alebo prvá časť kúpnej ceny, ktorú platíte skôr, než banka odošle celé hypotekárne čerpanie. V praxi ju najčastejšie riešim pri rezervácii bytu, kúpe novostavby alebo v situácii, keď predávajúci požaduje rýchle potvrdenie vážneho záujmu.

Akontácia má najmä procesný význam. Sama osebe neukazuje, koľko vlastných peňazí budete potrebovať celkovo, ale určuje, že časť financií musíte mať pripravenú skôr než zvyšok.

Kedy sa s akontáciou stretávate najčastejšie?

• pri rezervačnej zmluve,
• pri dohode s developerom o prvej platbe,
• pri kúpe, kde sa časť kúpnej ceny uhrádza ešte pred dočerpaním hypotéky,
• pri situácii, keď si predávajúci podmieňuje stiahnutie ponuky z trhu skoršou úhradou.

Čo si skontrolovať skôr, než ju pošlete?

• či sa akontácia jednoznačne započítava do celkovej kúpnej ceny,
• komu presne peniaze posielate a na aký účet,
• za akých podmienok sa peniaze vracajú, ak sa obchod zastaví,
• aký doklad budete mať pre banku aj pre predávajúceho.

Ak chcete znížiť riziko chyby, ešte pred podpisom rezervácie si overte rozpočet a postup cez článok o predschválení hypotéky. V tejto fáze je podstatne lacnejšie upraviť plán než neskôr riešiť nesprávne nastavenú zálohu.

Čo sú vlastné zdroje pri hypotéke?

Vlastné zdroje pri hypotéke sú všetky vaše peniaze, ktorými dorovnávate rozdiel medzi kúpnou cenou alebo hodnotou nehnuteľnosti a úverom. Nepatria sem len známe 10 až 20 %. Často zahŕňajú aj rezerváciu, poplatky, znalecký posudok, kataster a niekedy rozdiel medzi kúpnou a znaleckou cenou.

Práve pri tejto téme vzniká najviac nedorozumení. Klienti mi často hovoria, že majú napríklad 20 000 eur, a preto považujú vlastné zdroje za vyriešené. V skutočnosti však treba vedieť, či tých 20 000 eur pokrýva iba doplatok k cene bytu, alebo aj všetky vedľajšie výdavky, ktoré prídu skôr než prvé bývanie v novom byte.

Čo sa môže rátať do vlastných zdrojov?

• hotovosť na účte,
• pravidelne nasporené úspory,
• dar od rodiny,
• výnos z predaja inej nehnuteľnosti,
• peniaze z dobehnutého sporenia alebo iného legálne preukázateľného zdroja.

Čo si pri nich treba položiť za otázky?

• Koľko z tejto sumy viem použiť hneď?
• Koľko peňazí musí zostať ako rezerva po kúpe?
• Viem zdokladovať pôvod peňazí, ak to bude potrebné?
• Nezabudol som na náklady mimo samotnej kúpnej ceny?

Ak chcete ísť viac do hĺbky, nadviažte na článok koľko vlastných zdrojov treba na hypotéku a potom si skontrolujte aj základný rámec v texte čo je finančná rezerva. Pri kúpe bývania totiž nestačí zabezpečiť peniaze na podpis, dôležité je nenechať domácnosť po kúpe bez dychu.

Čo viac rozhoduje o schválení hypotéky: akontácia alebo vlastné zdroje?

Pri schválení hypotéky majú väčšiu váhu vlastné zdroje, pretože banka neposudzuje samotné slovo akontácia, ale reálny chýbajúci objem peňazí na financovanie a hodnotu, z ktorej sa počíta LTV. Zaplatená akontácia ešte neznamená, že máte uzavretý celý finančný obraz.

V bankovej praxi rozhoduje najmä toto:

• aká je hodnota zakladanej nehnuteľnosti,
• akú výšku úveru ešte unesie váš príjem a záväzky,
• koľko musíte doplatiť z vlastného,
• či časť kúpnej ceny nepredbieha proces schvaľovania.

Kľúčový detail, ktorý ľudia často podcenia, je spôsob výpočtu hodnoty zabezpečenia. Podľa Národnej banky Slovenska sa vychádza z najnižšej z kúpnej ceny, znaleckej ceny a interného ocenenia banky. To znamená, že ak kupujete byt za 200 000 eur, no banka uzná hodnotu len 190 000 eur, pri 80 % LTV môže úver vyjsť najviac na 152 000 eur. V takom prípade nepotrebujete vlastné zdroje 40 000 eur, ale 48 000 eur.

Tu je rozdiel viditeľný veľmi presne: akontácia môže byť napríklad 10 000 eur, ale celkové vlastné zdroje musia byť stále 48 000 eur. Ak chcete mať pred rezerváciou jasnejší obraz, prejdite si praktický prehľad čo ovplyvňuje schválenie hypotéky a následne aj širší postup v článku ako financovať kúpu bytu.

Čo viac rozhoduje o načasovaní platieb a papieroch: akontácia alebo vlastné zdroje?

Pri časovaní a administratíve má väčšiu váhu akontácia. Práve pri nej sa rozhoduje, kedy peniaze odídu, čo musí byť uvedené v zmluvách a aké potvrdenia budete potrebovať pre predávajúceho aj banku. Vlastné zdroje určujú sumu, akontácia rieši kedy a ako ju pošlete.

Tento krok si s klientmi rozdeľujem do piatich bodov:

1. Najprv uzavriem rámec financovania. Skôr než sa odošle čo i len euro, potrebujem vedieť, že rozpočet dáva zmysel.
2. Potom kontrolujem zmluvu. Akontácia sa musí jasne započítavať do kúpnej ceny a podmienky jej vrátenia musia byť čitateľné.
3. Platbu posielam dohľadateľne. Prevod z účtu je praktickejší než improvizácia v hotovosti, pretože sa ľahšie preukazuje.
4. Archivujem doklady. Potvrdenie o úhrade, rezervačná zmluva a neskôr kúpna zmluva musia na seba nadväzovať.
5. Ladím termíny s čerpaním hypotéky. Najmä pri novostavbách a etapových platbách musí harmonogram sedieť.

Ak si chcete overiť, ako bude celý obchod vyzerať vo vašom rozpočte, pomôže vám moja hypotekárna kalkulačka. A ak chcete mať proces v správnom poradí, nadviažte na návod ako vybaviť hypotéku.

Čo je rizikovejšie podceniť: akontáciu alebo vlastné zdroje?

Ak sa chcete vyhnúť najdrahšej chybe, sledujte celé vlastné zdroje, nie iba akontáciu. Obchod najčastejšie nespadne na názve platby, ale na tom, že klient počíta len s 20 % a prehliadne ďalšie položky, ktoré musia byť pripravené v správnom čase a v správnej výške.

Najčastejšie podcenené položky bývajú:

• samotná rezervačná záloha alebo akontácia,
• znalecký posudok,
• kataster a overenia podpisov,
• prvé výdavky po nasťahovaní,
• menšia rekonštrukcia alebo zariadenie,
• finančná rezerva, ktorá má zostať nedotknutá aj po kúpe.

Ďalší často prehliadaný detail je poistenie. Pri úvere na bývanie je podľa Národnej banky Slovenska povinné poistenie nehnuteľnosti alebo domácnosti, pričom banka musí akceptovať aj poistenie dojednané mimo jej pobočky. To znamená, že do rozpočtu patrí nielen kúpa, ale aj nastavenie bývania po podpise úveru.

Ak chcete vedieť, aká rezerva má po kúpe zostať bokom, pozrite si praktický výpočet koľko mať finančnú rezervu. Pri hypotéke nechcem, aby klient kúpil byt a zároveň stratil schopnosť pokojne fungovať nasledujúce mesiace.

Kedy má zmysel riešiť najmä akontáciu?

Akontáciu riešte ako hlavnú tému vtedy, keď už máte rozpočet aj bonitu v princípe potvrdené a potrebujete správne nastaviť konkrétnu platbu predávajúcemu. Ide najmä o obdobie medzi rezerváciou a čerpaním hypotéky, keď rozhodujú termíny, znenie zmlúv a dôkaz o pôvode peňazí.

Typické situácie, keď je akontácia stredobodom pozornosti:

• byt alebo dom už máte vybraný a ide sa podpisovať rezervácia,
• developer chce prvú platbu pred podpisom úverovej zmluvy,
• predávajúci trvá na vyššej zálohe, než je vám komfortné,
• časť kúpnej ceny sa má hradiť skôr a zvyšok až z hypotéky,
• rodina vám posiela peniaze práve na túto prvú platbu.

V tejto fáze už nejde o teóriu, ale o presný detail procesu. Potrebujete mať jasné, čo sa platí, komu, kedy a čo sa stane, ak sa čerpanie posunie. Jedna včasná kontrola vie ušetriť tisíce aj zbytočný stres.

Kedy musíte plánovať celé vlastné zdroje, nielen akontáciu?

Celé vlastné zdroje musíte plánovať vtedy, keď ešte len vyberáte nehnuteľnosť, máte obmedzené úspory, počítate s darom od rodiny, chcete založiť druhú nehnuteľnosť alebo súbežne riešite ďalší úver. V tejto fáze je dôležitejší celkový finančný obraz než jedna akontácia.

Tu sú situácie, v ktorých sa oplatí riešiť celý balík vlastných zdrojov od začiatku.

Máte menej úspor, než by ste chceli?

Vtedy potrebujem najprv zistiť, aká je realistická cena nehnuteľnosti a aká časť peňazí má zostať ako rezerva.

Ste živnostník alebo máte premenlivý príjem?

Pri takomto profile nestačí poznať výšku úspor. Potrebujem pracovať aj s tým, ako banka uvidí váš príjem a akú výšku úveru vôbec dostanete. K tomu vám pomôže článok ako získať hypotéku ako živnostník.

Chcete kupovať skôr, než máte všetko nasporené?

Tu je dôležité vedieť, čo si pripraviť ešte pred žiadosťou, aké doklady mať poruke a kde sú limity prípadu. Užitočný základ nájdete aj v texte Hypotéka Sereď: čo si pripraviť pred žiadosťou.

Po kúpe nechcete zostať bez rezervy?

Aj keď technicky kúpu zvládnete, nemusí to znamenať, že je nastavená zdravo. Pri hypotéke pozerám aj na to, čo zostane domácnosti po nasťahovaní.

Ak riešite rezerváciu, akontáciu alebo celý plán kúpy, pripravte si cenu nehnuteľnosti, výšku úspor, príjem a existujúce záväzky a ozvite sa mi cez moju hlavnú stránku. Rýchlo uvidíme, či riešite len jednu platbu vopred, alebo treba prepočítať celé vlastné zdroje od základov.

Časté otázky

Sú akontácia a vlastné zdroje pri hypotéke to isté?

Nie celkom. V praxi spolu úzko súvisia, ale nejde o rovnaký pojem. Akontácia je konkrétna platba vopred, zatiaľ čo vlastné zdroje sú všetky vaše peniaze mimo hypotéky. Akontácia preto býva len jednou časťou vlastných zdrojov, nie ich úplnou náhradou.

Čo znamená LTV pri hypotéke?

LTV je pomer medzi výškou úveru a hodnotou nehnuteľnosti, ktorou sa úver zabezpečuje. Ak máte LTV 80 %, banka financuje najviac 80 % uznanej hodnoty nehnuteľnosti a zvyšok musíte doplatiť z vlastných zdrojov. Preto je LTV kľúčové pri výpočte potrebnej hotovosti.

Prečo nemôžem dostať 100 % hypotéku na kúpu nehnuteľnosti?

Dôvodom sú pravidlá financovania a riadenia rizika. Pri bežnej hypotéke banka štandardne nefinancuje celú hodnotu nehnuteľnosti, takže časť ceny musíte dorovnať sami. Aj keď existujú spôsoby, ako financovanie navýšiť, stále treba pozerať na celkové zaťaženie rozpočtu, nielen na samotnú kúpu.

Pomôže mi založenie druhej nehnuteľnosti, ak nemám dosť vlastných zdrojov?

Áno, v niektorých prípadoch to vie výrazne pomôcť, pretože sa zvýši hodnota zabezpečenia. Zároveň treba dopočítať bonitu, existujúce záväzky, časovanie kúpy a to, čo zostane po obchode ako rezerva. Druhá nehnuteľnosť rieši zabezpečenie, nie automaticky celý rozpočet.

Ako vyriešiť chýbajúce vlastné zdroje pri hypotéke?

Najprv treba presne pomenovať, koľko peňazí vám chýba a na čo konkrétne. Až potom má zmysel riešiť dar od rodiny, ďalšie zabezpečenie, úspory, predaj iného majetku alebo zmenu ceny nehnuteľnosti. Bez presného prepočtu si veľa ľudí mýli chýbajúcu akontáciu s chýbajúcimi vlastnými zdrojmi celkovo.