Koľko vlastných zdrojov treba na hypotéku?

Koľko vlastných zdrojov treba na hypotéku najčastejšie?

Najčastejšie pri hypotéke potrebujete aspoň 20 % vlastných zdrojov, keďže štandardné financovanie býva do 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Výnimkou môže byť 90 % hypotéka, nie je však automatická a podľa Národnej banky Slovenska sa vzťahuje len na časť nových úverov.

Na rýchly prepočet odporúčam držať sa jednoduchého pravidla:

• nehnuteľnosť za 150 000 €: pri 80 % hypotéke potrebujete riešiť 30 000 € z vlastných zdrojov,
• nehnuteľnosť za 200 000 €: pri 80 % hypotéke potrebujete riešiť 40 000 €,
• ak sa podarí 90 % financovanie pri 200 000 €, vlastné zdroje klesnú na 20 000 €.

Preto sa pri kúpe neoplatí pýtať iba „koľko mi banka požičia“, ale aj „koľko musím reálne doplatiť ja“. Na prvý orientačný výpočet vlastných zdrojov aj splátky Vám pomôže hypotekárna kalkulačka. Ak ste mladší žiadateľ a riešite aj súvisiace podmienky, pozrite si aj môj prehľad hypotéka pre mladých.

Z akej sumy sa 10 % alebo 20 % pri hypotéke vlastne počíta?

Percentá sa nepočítajú automaticky z inzerovanej ceny bytu. Pri LTV sa vychádza z najnižšej z troch súm: kúpna cena, cena podľa znalca a interné ocenenie banky, ako uvádza Národná banka Slovenska. Potrebná hotovosť preto môže byť vyššia, než ste očakávali.

Najčastejšie nepríjemné prekvapenie v praxi vyzerá takto: byt kupujete za 200 000 €, ale banka alebo znalec určí hodnotu len na 190 000 €. Pri 80 % LTV sa následne hypotéka nepočíta z 200 000 €, ale len zo 190 000 €. Znamená to úver 152 000 € a vlastné zdroje až 48 000 €.

Pre Vás z toho vyplývajú tri dôležité body:

1. Rozpočet si neprepočítavajte iba z inzertnej ceny.
2. Rátajte aj s vedľajšími nákladmi kúpy a s tým, že časť peňazí pôjde mimo samotného doplatku k cene.
3. Nechoďte na hranicu svojich úspor ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy.

Ak chcete mať postup jasne usporiadaný, prejdite si môj článok ako vybaviť hypotéku krok za krokom. Užitočný je aj prehľad čo ovplyvňuje schválenie hypotéky, aby Vás neprekvapil príjem, záväzky ani samotná nehnuteľnosť.

Čo robiť, ak nemáte celé vlastné zdroje a koľko rezervy si nechať?

Ak nemáte celých 20 %, nemusí to ešte znamenať koniec kúpy. Najprv je potrebné preveriť šancu na 90 % financovanie, možnosť doplniť peniaze darom alebo ďalšou nehnuteľnosťou na založenie a zároveň nastaviť bezpečnú finančnú rezervu po nasťahovaní.

V praxi najčastejšie pracujem s týmito riešeniami:

1. došetriť rozdiel z vlastných úspor,
2. doplniť časť peňazí darom od rodiny,
3. použiť inú nehnuteľnosť ako dodatočné zabezpečenie,
4. dofinancovať časť ďalším úverom, ak to celkový rozpočet unesie.

Za najdôležitejšie považujem, aby ste po kúpe nezostali na nule. Okrem doplatku k cene totiž často prichádza zariadenie, menšia rekonštrukcia, sťahovanie alebo nečakaný výdavok už v prvých mesiacoch. Preto dáva zmysel nechať si bokom rezervu aspoň na niekoľko mesiacov bežných výdavkov. S orientačným výpočtom Vám pomôže aj môj článok koľko mať finančnú rezervu.

Ak chcete, ozvite sa mi s cenou nehnuteľnosti, výškou úspor a príjmom. Prepočítam Vám, či je reálnejších 80 %, 90 % alebo kombinácia viacerých riešení. V rámci značky Martin Bulejko pomáham klientom z Trnavy, Serede, Piešťan, Nitry aj Bratislavy.

Časté otázky

Prečo nemôžete získať 100 % hypotéku na kúpu nehnuteľnosti?

Pretože hypotéky sa riadia limitom LTV a pri kúpe nehnuteľnosti sa štandardne nefinancuje celá hodnota zabezpečenia. Národná banka Slovenska uvádza, že bežný strop je 80 % a len časť nových úverov môže ísť do 90 %. Zvyšok treba pokryť vlastnými zdrojmi alebo iným riešením.

Pomôže Vám založenie inej nehnuteľnosti k získaniu vyššej hypotéky?

Dodatočné založenie inej nehnuteľnosti môže pomôcť zvýšiť objem financovania, pretože banka má silnejšie zabezpečenie. Neznamená to automatické schválenie akejkoľvek sumy. Stále sa posudzuje Váš príjem, existujúce záväzky a to, či je celé nastavenie bezpečné pre Váš rozpočet.

Kedy a ako môžete vyňať druhú nehnuteľnosť, ktorá slúži ako dodatočné zabezpečenie k hypotéke?

Zvyčajne až vtedy, keď po určitom čase splácania alebo po mimoriadnych splátkach stačí hodnota kupovanej nehnuteľnosti sama na zabezpečenie zostávajúceho dlhu. Banka si to musí prepočítať podľa aktuálneho úveru a zabezpečenia. Riešiť to dáva zmysel v momente, keď tým neohrozíte rezervu ani stabilitu rodinných financií.