Hypotéka a spotrebný úver súčasne: kedy to dáva zmysel?

Môžete mať hypotéku a spotrebný úver súčasne?

Áno, hypotéku a spotrebný úver môžete mať súčasne, ak váš príjem bezpečne zvládne oba záväzky a banka po započítaní všetkých dlhov stále vyhodnotí vašu bonitu ako dostatočnú. V praxi to najčastejšie dáva zmysel pri menšom dofinancovaní bývania alebo nákladov spojených s kúpou, nie ako náhrada napätého rozpočtu.

Keď túto situáciu riešim s klientmi, nesledujem iba to, či banka vydá súhlasné alebo zamietavé stanovisko. Podstatnejšie je, či bude výsledná kombinácia dlhodobo pohodlne splatná aj po kúpe bytu alebo domu. Spotrebný úver môže pomôcť, zároveň však vie zobrať časť priestoru, ktorý by ste inak využili na hypotéku.

Najčastejšie dáva zmysel v týchto situáciách:

• chýba vám menšia časť peňazí mimo hypotéky,
• potrebujete pokryť časť zariadenia alebo dokončenia bývania,
• chcete si ponechať rozumnú hotovostnú rezervu a nevyčerpať všetky úspory naraz.

Naopak, ak má spotrebný úver zachrániť celý nákup alebo dorovnať rozpočet na hranici únosnosti, považujem to za varovný signál. Pred žiadosťou si preto prejdite, čo ovplyvňuje schválenie hypotéky, a pripravte si aj praktický zoznam, čo si pripraviť pred žiadosťou.

Čo banka pri tejto kombinácii naozaj sleduje?

Banka pri kombinácii dvoch úverov neposudzuje len to, či zvládnete dnešné splátky. Sleduje aj regulované limity, celkový dlh, hodnotu nehnuteľnosti a dĺžku splácania. Na Slovensku najčastejšie rozhodujú štyri čísla: 60 %, 8, 80 % a 30/8, ako ich zhrňuje Národná banka Slovenska.

V praxi to znamená najmä toto:

• 60 % príjmu domácnosti: všetky mesačné splátky spolu by sa mali zmestiť do limitu schopnosti splácať,
• 8-násobok ročného príjmu: banka sleduje aj celkový objem dlhu voči príjmu domácnosti,
• 80 % hodnoty nehnuteľnosti: hypotéka zvyčajne nepokryje celú kúpu, preto zostávajú dôležité vlastné zdroje alebo iné dofinancovanie,
• 30 rokov pri hypotéke a 8 rokov pri spotrebnom úvere: práve kratšia splatnosť spotrebného úveru často vytvorí vysokú mesačnú splátku.

Preto aj relatívne malý spotrebný úver môže znížiť sumu hypotéky viac, než ľudia zvyčajne očakávajú. Hypotéka býva rozložená na dlhé obdobie, no spotrebný úver zaťažuje mesačný rozpočet výrazne silnejšie. Ak si chcete urobiť prvý orientačný prepočet, môže vám pomôcť moja hypotekárna kalkulačka.

Kedy má kombinácia hypotéky a spotrebného úveru zmysel?

Kombinácia má zmysel vtedy, keď spotrebný úver pokrýva menšiu, časovo ohraničenú potrebu a po jeho splátke vám zostáva bezpečná rezerva. Ak má nahradiť chýbajúci rozpočet alebo dorovnať napäté cash flow, spravidla vám skôr zhorší podmienky hypotéky, než reálne pomôže.

Za rozumnejšie nastavenie považujem postup, pri ktorom si najprv spočítame celé bývanie: kúpu, poplatky, rezervu po nasťahovaní aj nové mesačné splátky. Až následne má zmysel rozhodovať, či spotrebný úver vôbec potrebujete a v akej výške.

Dôležité je najmä to, že pri posudzovaní splácania sa neráta iba dnešná splátka. Národná banka Slovenska pripomína, že do posúdenia vstupuje aj rezerva na rast úrokov a príjem domácnosti znížený o životné minimum. Preto odporúčam neísť na úplný strop a ponechať si priestor aj na slabší mesiac.

V praxi sa mi osvedčili tri jednoduché pravidlá:

1. najprv vyrátať bezpečnú splátku domácnosti,
2. ponechať si funkčnú rezervu, nie účet na nule,
3. zrušiť alebo znížiť zbytočné záväzky ešte pred podaním žiadosti.

Ak pri kúpe bývania nemáte istotu, koľko rezervy je rozumné držať, alebo si chcete prepočítať, či vám kombinácia dvoch úverov ešte vychádza, ozvite sa mi. Prejdem vám to zrozumiteľne a prakticky, či už riešite bývanie v Trnave, Seredi, Piešťanoch, Nitre alebo Bratislave.

Časté otázky

Ovplyvní vám spotrebný úver výšku hypotéky?

Áno, vo väčšine prípadov ju ovplyvní. Spotrebný úver zvyšuje vaše mesačné splátky aj celkové zadlženie, preto vám banka môže schváliť nižšiu hypotéku, než by ste získali bez neho. Najväčší rozdiel vzniká pri kratšej splatnosti a vyššej mesačnej splátke.

Dá sa spotrebným úverom dofinancovať vlastný vklad k hypotéke?

Technicky to možné byť môže, ale automaticky to nepovažujem za dobré riešenie. Druhý úver zhoršuje bonitu a zvyšuje tlak na mesačný rozpočet. Zmysel má skôr pri menšej sume a vtedy, keď vám aj po schválení oboch úverov zostáva dostatočná rezerva.

Je lepšie spotrebný úver pred žiadosťou o hypotéku splatiť?

Často áno, závisí však od zostatku, splátky a celého plánu kúpy. Ak vám spotrebný úver zbytočne znižuje bonitu, jeho splatenie alebo zníženie môže výrazne pomôcť. Predčasné splatenie však treba porovnať s tým, koľko hotovosti vám zostane na kúpu a rezervu.